超图地信不动产登记代理技术方案

发布时间：2018-10-10 11:32:36  |  阅读次数：2964  |  文章来源：原创

不动产登记代理技术方案

       引言

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。 作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日落地实施。

       不动产登记的意义

市场经济本质是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。建立和实施不动产统一登记制度，有利于保护不动产权利人合法财产权。通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。
    不动产统一登记有利于保障不动产交易安全。不动产统一登记，将促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。不动产统一登记有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。不动产统一登记，将最大限度地整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。

主要技术依据

 1)  《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260）

    2) 《国民经济行业分类与代码》（GB/T 4754）

    3) 《 基础地理信息要素分类与代码》（GB/T 13923）

    4) 《房产测量规范》（GB/T 17986）

    5) 《城市测量规范》（CJJ  8-99）

    6) 《土地利用现状分类》（GB/T 21010）

    7) 《城镇地籍数据库标准》（TD/T 1015）

    8) 《房屋代码编码标准》（JGJ/T 246）

    9) 《房地产登记技术规程》（JGJ 278）

10)《云南省不动产登记数据库标准（试行）》

11)《不动产权籍调查技术方案（试行）》（国土资源部2015.03）

12)《云南省地籍调查实施细则》（云南省国土资源厅  2008 年 1 月）

13)《云南省第二次全国土地调查实施细则》（云南省国土资源厅  2007 年 12 月）

14)《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》（国土资源部2015.08）

15)《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》（国土资源部2015.03）

16)《中华人民共和国物权法》

17)《自然资源统一确权登记办法（试行）》（国土资发（2016）192号）

18)《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）

不动产登记的一般流程

不动产登记按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、成果整理归档的次序开展工作。

（一）准备工作

根据授权委托的不动产权籍调查任务，调查机构应做好收集、整理和分析所调查的不动产登记、抵押、查封、权属来源、交易、控制点坐标、界址点坐标等相关资料（包括图件、表格、数据和文件等），制定调查方案，发放指界通知书，计算测量放样数据等工作。

不动产登记和管理的资料分散于不同部门的，调查机构应携带不动产权籍调查资料协助查询单，到国土、房产、林业、农业、海洋、水务、规划、档案等部门的档案室或在数据库中查询、核对并获取被调查对象的档案资料和数据，并要求出具证明或在资料复印件上加盖档案资料专用章。

（二）权籍调查

权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。权属调查工作的主要内容包括核实和调查不动产权属和界址状况、绘制不动产单元草图、填写不动产权籍调查表（见附录C）等。对界址线有争议、界标发生变化和新设界标等情况，宜现场记录并拍摄照片。

1. 核实确认不动产的现状

根据申请调查的材料和档案资料查询结果，核实确认不动产的权属现状，确认其界址是否发生变化，然后确定权属调查的具体方法。界址是否发生变化的具体情形如下：

（1）新设界址和界址发生变化的情形有：①征收或征用土地；②城镇改造拆迁；③划拨、出让、转让国有土地使用权或海域使用权；④权属界址调整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重划；⑤宗地或宗海的界址因自然力作用而发生的变化等；⑥由于各种原因引起的宗地或宗海分割和合并。

（2）界址不发生变化的情形有：①转移、抵押、继承、交换、收回土地使用权或海域使用权；②违法不动产经处理后的变更；③宗地或宗海内地物地貌的改变；如新建建筑物、拆除建筑物、改变建筑物的用途及房屋的翻新、加层、扩建、修缮等；④精确测量界址点的坐标和不动产单元的面积；⑤权利人名称、不动产位置名称、不动产用途等的变更；⑥不动产所属行政管理区的区划变动，即县市区、街道、街坊、乡镇等边界和名称的变动；⑦权利取得方式、权利性质或权利类型发生变化。

2. 新设界址与界址发生变化的不动产权属调查

根据不动产现状确认的结果，针对新设界址与界址发生变化的情形，依不动产的类型，其权属调查方法为：

（1）房屋的权属调查方法按照《房产测量规范》（GB/T 17986.1）执行，并填写新的不动产权籍调查表。

（2）耕地的权属调查方法按照《农村土地承包经营权调查规程》（NY/T 2537）执行，并填写新的不动产权籍调查表。

（3）海域的权属调查方法按照《海籍调查规范》（HY/T 124）执行，并填写新的不动产权籍调查表。

（4）其他土地的权属调查方法按照《地籍调查规程》（TD/ T1001）执行，并填写新的不动产权籍调查表。

3. 界址未变化的不动产权属调查

根据不动产现状确认的结果，针对界址未发生变化的情形，首先确定是否需要进行实地核实调查，然后按照下列方法开展权属调查：

（1）如不需要到实地核实调查，则在复印后的原不动产权籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章，并填写新的不动产权籍调查表，不重新绘制草图。

（2）如需要到实地调查，则经实地核实调查后，依不同情形，其处理的方法如下：

a. 发现不动产权属状况与相关资料完全一致的，按（1）的规定处理。

b. 发现不动产权属状况与相关资料不一致的，应在原不动产权籍调查表上用红线划去错误内容，标注正确内容，并填写新的不动产权籍调查表。

c. 发现原界址边长或房屋边长数据错误的，应在原草图的复制件上用红线划去错误数据，标注检测数据，重新绘制草图，并填写新的不动产权籍调查表。

（三）不动产测量

不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。

1. 控制测量

对土地及其房屋等定着物，控制测量的技术、方法和精度指标按照《地籍调查规程》（TD/T1001）执行。对海域及其房屋等定着物，控制测量技术、方法和精度指标按照《海籍调查规范》（HY/T 124）执行。

过渡期间，在同一县级行政区域内，宜采用地籍图的坐标系统和投影方法，并适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。

2. 界址测量

（1）应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件选择界址测量的精度。对同一权籍要素，如果技术标准之间的精度要求不一致，宜以精度要求高的规定为准。

（2）依不同的界址点精度要求选择不同的界址点测量方法。具体的测量方法和程序按照各行业现行技术标准执行。

3. 宗地图、宗海图和房产分户图的测制

不动产权籍图包括地籍图、海籍图及不动产单元图等，其中不动产单元图主要包括宗地图、宗海图和房产分户图（房产平面图）等。

（1）宗地图的测制。以已有各种地籍图为工作底图测绘宗地内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗地图。测绘方法按照《地籍调查规程》（TD/T1001）执行，宗地图的内容按照本方案附录D执行。

（2）宗海图的测制。以已有海籍图为工作底图测绘宗海内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗海图。测绘方法和内容按照《海籍调查规范》（HY/T 124）执行。

（3）房产分户图的编制。以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为工作底图绘制房产分户图。房产分户图的编制要求和内容参照《房产测量规范》（GB/T17986.1）7.3的规定，按照附录D的要求执行。

4. 面积计算

（1）宗地或宗海面积计算。根据实际情况可采用解析法或图解法计算宗地或宗海的面积。应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件做出合适的选择。宗地面积变更按照《地籍调查规程》（TD/ T1001）执行，宗海面积变更按照《海籍调查规范》（HY/T 124）执行。

（2）房屋面积测算。房屋面积测算方法按照《房产测量规范》（GB/T 17986.1）执行。

5. 不动产测量报告的撰写

不动产测量报告主要反映技术标准执行、技术方法、程序、测量成果、成果质量和主要问题的处理等情况，是长期保存的重要技术档案。不动产测量报告格式及编写要求按照附录E执行。

（四）成果审查与入库

不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图、房产分户图等。

1. 不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经相关行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。

2. 审查的内容有六个方面：一是调查程序是否规范，即权属调查、测量、成果审查、整理归档等是否按照本方案及相关技术标准实施；二是调查成果是否完整，即测绘资料、权属资料、图件和表格资料等是否齐全；三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等；四是调查成果格式是否符合规定要求；五是调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；六是宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。

3. 审查的方法。主要采用室内外复核的方法审查不动产权籍调查成果。

（1）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。

（2）应将调查机构提供的宗地图、宗海图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。

（3）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。

（4）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完善，直至成果合格为止。

4.成果入库和地（海）籍图更新。成果通过审查后，审查部门或单位应将审查后的成果提交给不动产权籍调查数据库和成果管理机构，在完成不动产登记后，更新相关数据库和不动产登记数据库。

（五）成果的整理与归档

不动产权籍调查工作结束后，应该对成果进行整理和归档。

1. 不动产权籍调查成果经相关部门审查确认后，调查机构应以宗地、宗海为单位，按照统一的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式，形成不动产单元调查成果，提交纸质成果和相应的电子数据。

     2. 不动产权籍调查成果应按照统一的规格、要求进行整理、立卷、组卷、编目和归档。